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法條

法規名稱: 地價調查估計規則
以買賣實例估計土地正常單價方法如下:
一、判定買賣實例情況,非屬特殊情況者,買賣實例總價格即為正常買賣總價格;其為特殊情況者,應依第七條及第八條規定修正後,必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格,估計該買賣實例之正常買賣總價格。
二、地上無建物者,計算土地正常買賣單價。其公式如下:
土地正常買賣單價=正常買賣總價格÷土地面積
三、地上有區分所有建物,買賣實例為其中部分層數或區分單位者,其土地正常買賣單價之計算程序如下:
(一)推估各樓層可出售面積、各樓層房地正常買賣平均單價、車位平均價格及車位數。
(二)估算全棟房地可出售總價格。其公式如下:
全棟房地可出售總價格=Σ〔(各樓層房地正常買賣平均單價x各樓層可出售面積)+(車位平均價格x車位數)〕
(三)計算全棟建物現值,依第十二條規定辦理。
(四)估算全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用。
(五)估算全棟建物買賣正常利潤。
(六)計算土地可出售總價格。其公式如下:
土地可出售總價格=全棟房地可出售總價格—全棟建物現值—全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用—全棟建物買賣正常利潤
(七)計算土地正常買賣單價。其公式如下:
土地正常買賣單價=土地可出售總價格÷基地面積
四、地上有建物,且買賣實例為全部層數者,其土地正常買賣單價之計算程序如下:
(一)計算全棟建物現值,依第十二條規定辦理。
(二)估算全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用。
(三)估算全棟建物買賣正常利潤。
(四)計算土地正常買賣總價格。其公式如下:
土地正常買賣總價格=全棟房地正常買賣總價格—全棟建物現值—全棟建物之裝潢、設備及庭園設施等費用—全棟建物買賣正常利潤
(五)計算土地正常買賣單價。其公式如下:
土地正常買賣單價=土地正常買賣總價格÷基地面積
前項所稱全棟建物買賣正常利潤,應視實際情況敘明理由估計。
地價調查估計規則 (民國 102 年 12 月 31 日 )
買賣或收益實例如有下列情形之一,致價格明顯偏高或偏低者,應先作適當之修正,記載於買賣或收益實例調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:
一、急買急賣或急出租急承租。
二、期待因素影響之交易。
三、受債權債務關係影響之交易。
四、親友關係人間之交易。
五、畸零地或有合併使用之交易。
六、地上物處理有糾紛之交易。
七、拍賣。
八、公有土地標售、讓售。
九、受迷信影響之交易。
十、包含公共設施用地之交易。
十一、人為哄抬之交易。
十二、與法定用途不符之交易。
十三、其他特殊交易。
買賣或收益實例除依前條規定辦理外,並應就下列事項詳予查證確認後,就實例價格進行調整,並記載於買賣或收益實例調查估價表:
一、交易價格、租金或權利金等及各項稅費之負擔方式。
二、有無特殊付款方式。
三、實例狀況。
建物現值之估計程序如下:
一、計算建物重建價格。其公式如下:
建物重建價格=建物單價x建物面積
二、計算建物累積折舊額。其公式如下:
建物累積折舊額=建物重建價格x建物每年折舊率x經歷年數
三、計算建物現值。其公式如下:
建物現值=建物重建價格—建物累積折舊額
前項建物單價,應以不同主體構造種類之建物標準單價為準。但建物之樓層高度、層數、材料、用途、設計及建築物設備等特殊者,應酌予增減計算之。
第一項建物現值之計算,得簡化為下列公式:
建物現值=建物單價x【1 —(年折舊率x經歷年數)】x建物面積。