房屋與基地不同屬一所有權人，對該房屋辦理所有權總登記時，依照臺灣 省政府頒發，臺灣省各縣市辦理土地登記有關建築改良物登記補充要點規 定，須由房屋所有人會同土地所有人，依照土地法第一百零二條規定，先 為地上權之登記後，再為房屋所有權登記，有某某市政府地政科致第一審 之復函足據。是訟爭房屋雖係租用基地建築，其房屋與基地不同屬一所有 權人，但非不能登記，已如前述。上訴人主張依民法物權編施行法第三條 第二項，不適用民法物權編關於登記之規定，自屬不合，且該屋與違章建 築不許登記之情形迥殊，上訴人援引本院關於違章建築之決議與判決亦難 謂合。

民法物權編關於登記之規定，惟限於在未能依同編施行法第三條所稱之法 律登記前，始在不適用之列，系爭房屋既因違章建築而未能登記，顯與前 開法條所定之情形有間，上訴人自不得執是，而為不適用民法物權編關於 登記之規定之論據。

當事人買賣不動產，如因買賣時地方淪陷無合法之登記機關，致不能為登 記者，其買賣契約之書面成立時，即發生物權移轉之效力。

不動產之買賣如經當事人表示意思一致，並已訂立書據者，除已依土地法 辦理登記之區域外，依民法物權編施行法第三條第二項之規定，應認為有 物權法上移轉之效力。

不動產所有人因擔保數債權，就同一不動產設定數抵押權者，依民法第八 百六十五條之規定，固應依其登記之先後定其次序。惟依民法物權編施行 法第三條在未能依其所稱之法律登記前，既不適用民法第八百六十五條之 規定，則就同一不動產設定之數抵押權，除施行不動產登記條例之區域應 適用該條例之規定外，當然依其設定之先後定其次序。

在土地法關於登記之部分施行前設定抵押權者，依民法物權編施行法第三 條，不適用民法第七百五十八條之規定，自不以登記為發生效力之要件， 雖其設定在該地方施行不動產登記條例之後，依同條例第三條、第五條不 得以其設定對抗第三人，而在當事人間究已發生抵押權設定之效力，不因 嗣後土地法關於登記部分之施行而受影響。被上訴人甲在土地法關於登記 之部分施行前，為被上訴人乙向上訴人設定抵押權，自不能僅以其在土地 法關於登記部分施行後未經登記，即適用民法第七百五十八條之規定，認 為無效。

民法物權編關於登記之規定，在物權未能依該編施行法第三條所稱之法律 登記前不適用之。故在此時期依法律行為設定不動產物權者，該法律行為 成立時即生效力，不以登記為其效力發生要件。惟在不動產登記條例已施 行之區域，非經登記，仍不得對抗第三人。

民法第八百六十六條但書及第八百六十七條但書之規定，並非民法物權編 施行法第三條第二項所謂關於登記之規定，於物權未能依同條第一項之法 律登記前，亦適用之。故在未施行登記制度之區域，不動產所有人設定抵 押權後，於同一不動產上設定典權，或將該不動產之所有權讓與他人時， 縱令典權人或所有權受讓人不知先有抵押權之設定，其抵押權亦不因此而 受影響。

民法物權編關於登記之規定，在物權未能依該編施行法第三條所稱之法律 登記前，不適用之。故在此時期依法律行為設定不動產物權者，該法律行 為成立時即生效力，不以登記為其效力發生要件。惟在不動產登記條例已 施行之區域，非經登記仍不得對抗第三人。

民法第八百七十三條雖規定抵押權人，於債權已屆清償期而未受清償者， 得聲請法院拍賣抵押物，就其賣得價金而受清償。但依同法第七百五十八 條，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生 效力。而依民法物權編施行法第三條第一項，民法物權編所規定之登記， 另以法律定之。故抵押權人苟未能依該項所謂之登記法為登記者，即不能 謂係依物權編規定已經登記之抵押權，現在該物權編施行法所謂之登記法 ，既尚未制定施行，且拍賣法現在亦尚未制定施行，對於拍賣之程序尚未 有嚴密之法規，故司法院統一解釋法令會議第四九三號解釋，謂抵押權人 對於抵押物欲實行其抵押權，非經訴請法院判決確定，不得執行。