本規則依不動產估價師法第十九條第一項規定訂定之。

本規則用詞定義如下：
一 正常價格：指具有市場性之不動產，在正常情況下形成之合理價格。
二 限定價格：指具有市場性之不動產，在限定條件下形成之價格。
三 特定價格：指對不具市場性之不動產所估計之價格。
四 價格日期：指表示不動產價格之基準日期。
五 勘察日期：指赴勘估標的現場從事調查分析之日期。
六 勘估標的：指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物 (以
下簡稱建物) 、農作改良物及其權利。
七 比較標的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及個
別因素之差異進行比較之標的。
八 同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互
為影響之最適範圍。
九 近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產
，形成同質性較高之地區。
十 類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相
近之其他地區。
十一 一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然、
政治、社會、經濟等共同因素。
十二 區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。
十三 個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素
。
十四 最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法
前提下，所作得以獲致最高利益之使用。

不動產估價師應經常蒐集與不動產價格有關之房地供需、環境災變、人口
、居民習性、公共與公用設施、交通運輸、所得水準、產業結構、金融市
場、房地產經營利潤、土地規劃、管制與使用現況、未來發展趨勢及其他
必要資料，作為掌握不動產價格水準之基礎。

不動產估價師應經常蒐集比較標的相關交易、收益及成本資料，並詳予求
證其可靠性。
前項資料得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、不動產經紀人員、土地
登記專業代理人、金融機構、公有土地管理機關、司法機關、媒體或有關
單位蒐集之。

不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘
察、整理、比較、分析及調整等估價工作。

不動產估價，應切合價格日期當時之價值。其估計價格種類包括正常價格
、限定價格及特定價格。
不動產估價，應註明其價格種類；其以限定價格估價者，應敘明其限定條
件，並同時估計其正常價格。

依本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未
辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。

不動產估價作業程序如下：
一 確定估價基本事項。
二 擬定估價計畫。
三 蒐集資料。
四 確認勘估標的狀態。
五 整理、比較、分析資料。
六 運用估價方法推算勘估標的價格。
七 決定勘估標的價格。
八 製作估價報告書。

確定估價基本事項如下：
一 勘估標的內容。
二 價格日期。
三 價格種類及條件。
四 估價目的。

擬定估價計畫包括下列事項：
一 確定作業步驟。
二 預估所需時間。
三 預估所需人力。
四 預估作業經費。
五 擬定作業進度表。

不動產估價應蒐集之資料如下：
一 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。
二 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。
三 勘估標的相關交易、收益及成本資料。

不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：
一 實例之價格屬正常價格之定義或可調整為正常價格。
二 與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
三 與勘估標的使用性質或使用分區管制相同或相近者。
四 實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。

確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：
一 確認勘估標的之基本資料及權利狀態。
二 調查勘估標的及比較標的之使用現況。
三 確認影響價格之各項資料。
四 作成紀錄及攝製必要之照片。

不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊
不能採取二種以上方法估價者，不在此限，並應於估價報告書中敘明。

不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中
金額偏高或偏低者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類
條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定
理由詳予敘明。

不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人。
估價報告書，應載明事項如下：
一 委託人。
二 勘估標的之基本資料。
三 價格日期及勘察日期。
四 價格種類。
五 估價條件。
六 估價目的。
七 估價金額。
八 勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
九 勘估標的使用現況。
十 勘估標的法定使用管制或其他管制事項。
十一 價格形成之主要因素分析。
十二 估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。
十三 其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。
十四 不動產估價師姓名及其證照字號。
前項估價報告書應檢附必要之圖說資料。

估價報告書用語應明確肯定，如有難以確定之事項應在估價報告書中說明
其可能影響勘估標的權利或價值之情形。

比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標
的價格之方法。
依前項方法所求得之價格為比較價格。

本節名詞定義如下：
一 情況調整：比較標的之價格形成條 件中有非屬於一般正常交易情形
而影響交易價格之約定，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在
時，就該影響部分所作之調整。
二 價格日期調整：比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間之
差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較
標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
三 區域因素調整：所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時
，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準
，以便進行個別因素比較，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就
區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
四 個別因素調整：以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因
個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。
五 百分率法：將影響勘估標的與比較標的價格差異之區域因素及個別因
素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差異百分率進行價格
調整之方法。
六 差額法：指將影響勘估標的與比較標的價格差異之區域因素及個別因
素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之
方法。
七 迴歸分析法：蒐集比較標的，透過統計學上之迴歸分析，求出各主要
影響價格之區域因素及個別因素與比較標的之平均價格二者之關係式
，並將勘估標的之各主要影響價格因素之數值代入得出勘估標的價格
之方法。

應用前條迴歸分析法應符合下列條件：
一 須蒐集三十件以上之比較標的。
二 迴歸分析關係式之相關係數不得低於零點七。
三 截距項以外其他各主要影響價格因素之迴歸係數估計值同時為零之顯
著機率不得大於百分之五。

比較法估價之程序如下：
一 蒐集並查證比較標的相關資料。
二 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
三 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
四 比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並
求取其調整率或調整額。
五 計算勘估標的之試算價格。
六 決定勘估標的之比較價格。
前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調
整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格。

比較標的如有下列情況，應先作適當之修正；如該影響交易價格之情況無
法有效掌握及量化調整時，應不予採用。
一 急買急賣。
二 期待因素影響之交易。
三 受債權債務關係影響之交易。
四 親友關係人間之交易。
五 畸零地或有合併使用之交易。
六 地上物處理有糾紛之交易。
七 法院拍賣。
八 受迷信影響之交易。
九 包含公共設施用地之交易。
十 人為哄抬之交易。

運用比較法估價時，其所蒐集之比較標的，除依前條規定辦理外，並應就
下列事項詳予查證確認後，進行情況調整及價格日期調整：
一 有無特殊交易目的。
二 交易價格及各項費用之負擔方式。
三 有無特殊付款方式。
四 比較標的狀況。
五 價格日期。
前項查證確有困難之事項部分，應於估價報告書中敘明。

比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異
進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，並得以差額法調整，惟應於
估價報告書中敘明。

試算價格之調整運算過程中，情況調整、價格日期調整、區域因素調整、
個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於
百分之十五，或總調整率大於百分之三十時，則判定該比較標的與勘估標
的差異過大，應排除該比較標的之適用。

經比較調整之比較標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢
討確認適當合理者，方得做為決定比較價格之基礎。

不動產估價師應採用三件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量
各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價
格，並將比較修正內容敘明之。
前項比較標的不足三件時，應在估價報告書中詳述理由。

收益法，指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當
時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。
依前項方法所求得之價格為收益價格。

客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近
類似不動產在最有效使用情況下之收益推定計算之。

收益法估價之程序如下：
一 蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料。
二 推算有效總收入。
三 推算總費用。
四 計算淨收益。
五 決定收益資本化率。
六 計算收益價格。

收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間
總收入、總費用與收益資本化率等資料。
蒐集比較標的資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性
，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。

勘估標的之有效總收入計算方式如下：
一 分析並推算勘估標的之總收入。
二 推算閒置及其他原因所造成之收入損失。
三 第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。
前項第一款所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運
，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。

推算總收入及有效總收入時，應與下列相關資料校核比較：
一 勘估標的往年之總收入及有效總收入。
二 相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。
三 目前或未來可能之計畫收入。

推算勘估標的總費用時，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會
計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅、房屋稅、火災保險費、管
理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運成本及營運費用。

推算勘估標的之總費用時，屬重大修繕費等資本支出者，應按該支出之有
效使用年期及耗損比率分年攤提。

勘估標的之總費用，除推算勘估標的之各項費用外，如勘估標的包含建物
時，應加計建物之折舊費用。但因情況特殊未加計建物折舊費用者，於計
算收益價格時，除考量建物收益資本化率外，應加計建物價格日期當時價
值未來每年折舊提存率。

有效總收入減總費用即為淨收益。
前項淨收益如係營運性不動產之淨收益，應扣除不屬於不動產所產生之其
他淨收益。

收益資本化率應依下列方式擇一決定：
一 收益資本化率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資
之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具
一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個
別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等
因素加以比較決定之。
二 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後
，以所得之商數加以比較決定之。

土地收益價格依下列計算式求取之。
一 地上無建物者：
土地收益價格＝土地淨收益／土地收益資本化率
二 地上有建物者：
土地收益價格＝ (房地淨收益－建物淨收益) ／土地收益資構化率
建物淨收益依下列計算式求取之。
一 已扣除折舊費用者：
建物淨收益＝建物成本價格×建物收益資本化率
二 未扣除折舊費用者：
建物折舊前淨收益＝建物成本價格× (建物收益資本化率＋建物價格
日期當時價值未來每年折舊提存率)

建物收益價格依下列計算式求取之：
一 已扣除折舊費用者：
建物收益價格＝建物淨收益／建物收益資本化率
建物收益價格＝ (房地淨收益－土地淨收益) ／建物收益資本化率
二 未扣除折舊費用者：
建物收益價格＝建物折舊前淨收益／ (建物收益資本化率＋建物價格
日期當時價值未來每年折舊提存率)
建物收益價＝ (房地折舊前淨收益－土地淨收益) ／ (建物收益資本
化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)
前項土地淨收益，可先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資
本化率得之。

推算房地收益價格時，依下列方式計算之：
房地綜合收益資本化率可依下列計算式求取之。
一 已扣除折舊費用者：
房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋建物收
益資本率×建物價值比率
二 未扣除折舊費用者：
房地綜合收益資本化率＝土地收益資本化率×土地價值比率＋ (建物
收益資本化率＋建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率) ×建物
價值比率
前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應視當地市場調查資料判定，或
運用其他估價方法之估價結果計算之。

一定期間之收益價格，依下列計算式求取：
1
1 － ─────────────────
(1 ＋收益資本化率) 可收益之年度
收益價格＝淨收益×───────────────────
收益資本化率

收益價格已知者，適用該公式反推淨收益。

折現現金流量分析，指以收益法為基礎，結合財務分析並得配合運用其他
估價方法以評估勘估標的之適當價格。
前項折現現金流量分析，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。

成本法，指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減
其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。
依前項方法所求得之價格為成本價格。
建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工
方法已改變者，得採重置成本替代之。
重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施
工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。
重置成本，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置
，於價格日期建築所需之成本。

成本法估價之程序如下：
一 蒐集資料。
二 現況勘察。
三 調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。
四 選擇適當方法推算營造或施工費用。
五 推算其他各項費用及利潤。
六 計算總成本。
七 計算建物累積折舊額。
八 計算成本價格。

成本法估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要申請及蒐集下列土
地及建物所需資料：
一 土地開發及建築構想計畫書。
二 設計圖說。
三 相關許可或執照。
四 施工計畫書。
五 竣工圖。
六 使用執照。
七 登記簿謄本或建物平面位置圖。

成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料：
一 各項施工材料、人工之價格水準。
二 營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。
三 資本利率。
四 開發或建築利潤率。

勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下：
一 營造或施工費。
二 規劃設計費。
三 廣告費、銷售費。
四 管理費。
五 稅捐及其他負擔。
六 資本利息。
七 開發或建築利潤。
前項勘估標的如係土地或包含土地者，總成本應加計價格日期當時重新取
得土地之素地成本，並加計利息。
總成本各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表內。

勘估標的之營造或施工費，項目如下：
一 直接材料費。
二 直接人工費。
三 間接材料費。
四 間接人工費。
五 管理費。
六 稅捐。
七 資本利息。
八 營造或施工利潤。

勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之：
一 直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、
品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格
日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。
二 間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類
似之比較標的或標準建物之營造或施工費標準表為基礎，經比較與勘
估標的之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。
前項第二款所稱標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物
。
前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會 (以下簡稱全
聯會) 按不同主體構造種類及地區公告之；未公告前，應依直轄市或縣 (
市) 政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

直接法分為下列二種：
一 淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以
價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、
資本利息及利潤。
二 單位工程法：係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，
並合計之。

間接法分為下列二種：
一 工程造價比率法：指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或
標準建物之差異，並依工程價格及工程數量比率進行調整，以求取勘
估標的營造或施工費。
二 單位面積 (或體積) 法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之
單位面積 (或體積) 營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後
，乘以勘估標的之面積 (或體積) 總數，以求取勘估標的營造或施工
費。

勘估標的為建物時，規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市
或縣 (市) 政府發布之建造執照工程造價表計算之，或按實際營造施工費
之百分之二至百分之三推估之。

勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金
與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金之比例，應依銀行一般放款
成數定之。
前項資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、
管理費、稅捐及其他負擔之合計額之百分比計算。

資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；
如為借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。

勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，
按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅
捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。
前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築同業之平均經營
利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築
工期之長短酌予調整之。
前項建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間
斷所需之時間。

廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率，應由全聯會定期公告，未公告前
依下列規定推估之：
一 廣告費、銷售費按總銷售金額之百分之四至百分之五推估。
二 管理費按總銷售金額之百分之三至百分之四推估。公寓大廈管理條例
規定應設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高管理費用率為
百分之四至百分之五。
三 稅捐按總銷售金額之百分之零點五至百分之一點二推估。

廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤，視勘估標的之性質，
於成本估價時得不予計入。

未完工之建物應依實際完成部分估價，或以標準建物之營造或施工費標準
表為基礎，參考建物工程進度營造費用比例表估算之。
前項建物工程進度營造費用比例表，由全聯會公告之。

因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本，於成本估價
時得不予計入或於折舊中扣除，並應於估價報告書中敘明。

建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主，必要時得以物理耐用年數計算。
經濟耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。
物理耐用年數指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷
之年數。
建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時，應重新調整經濟耐用年數。

建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益，按不同主體
構造種類及地區公告之。未公告前依直轄市或縣 (市) 政府發布之地價調
查用建築改良耐用年數表估計之。
不動產估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態，觀察維修及整建
情形，參考前項地價調查用建築改良耐用年數表，推估建物之剩餘經濟耐
用年數，加計已經歷年數，求算經濟耐用年數，並於估價報告書中敘明。

建物之殘餘價格率應由全聯會公告，未公告前得視該建物之狀況及社會習
慣判定之。建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提
列。
前項殘餘價格率指建物於經濟耐用年數屆滿後，其所剩餘之結構材料及內
部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比例。

建物累積折舊額之計算，以定額法為原則，公式如下：
其中：C：建物總成本。
r：殘餘價格率。
n：已經歷年數。
N：耐用年數。
(1-r)/N：年折舊率。
前項累積折舊額如有採取其他方法計算之必要時，應於估價報告書中敘明
。

成本價格之計算公式如下：
一 土地成本格＝土地總成本。
二 建物成本價格＝建物總成本－建物獵積折舊額。或建物成本價格＝建
物總成本×【1 － (年折舊率×經歷年數) 】。
三 房地成本價格＝土地成本價格＋建物成本價格。
前項土地成本價格之求取如有困難，得以比較價格或收益價格替代之，並
於估價報告書中敘明。

全聯會依第五十條、第五十六條、第五十七條、第五十九條、第六十二條
及第六十三條公告之資料，應先報請中央主管機關備查。

土地開發分析法，指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致
土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、
間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。
依前項方法所求得之價格為土地開發分析價格。

土地開發分析法估價之程序如下：
一 確定土地開發內容及預期開發時間。
二 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。
三 現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析。
四 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。
五 估算開發或建築後總銷售金額。
六 估算各項成本及相關費用。
七 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。
八 計算土地開發分析價格。

土地開發分析法估價除依第十一條規定蒐集資料外，另得視需要蒐集下列
土地及建物所需資料：
一 開發構想計畫書。
二 建築設計圖說或土地規劃配置圖說。
三 建照申請書或建造執照。
四 營造或施工費用資料。
五 規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。
六 資本利率。
七 開發或建築利潤率。

現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項：
一 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。
二 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片。
三 市場交易資料之蒐集、調查。
四 週遭環境土地建物及公共設施開發程度。

開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之：
一 依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖之面積
。
二 如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效
使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算
其可銷售面積。
前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積
乘以推定之銷售單價計算之。
可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時，應詳列各部分之面積及適用之
單價。
前項銷售單價應以比較法或收益法求取之。

土地建築開發之直接、間接成本項目如下：
一 直接成本：營造或施工費。
二 間接成本，其內容如下：
規劃設計費。
廣告費、銷售費。
管理費。
稅捐及其他負擔。
前項直接、間接成本應依成本法規定計算之。

土地開發分析法之利潤率及資本利息綜合利率應依成本法規定計算之。

開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

土地開發分析價格之計算公式如下：
其中：V ：土地開發分析價格。
S ：開發或建築後預期總銷售金額。
R ：適當之利潤率。
C ：開發或建築所需之直接成本。
M ：開發或建築所需之間接成本。
i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形
，而予酌量增減。

數宗土地合併進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各
宗土地價值比例分算其土地價格。

一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相
關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。

附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。

對即將進行開發之宗地，可採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法之
評估結果決定其估價額。

土地之上下因有其他設施通過，致使用受限制之宗地，應先估算其正常價
格，再考量該設施通過造成土地利用之影響，並計算其地價減損額後，從
正常價格中扣除之，以其餘額為該宗地之價格。

溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫
、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素。

高爾夫球場之估價，以成本法估價為原則，並應考慮球場設備、維持成本
及會員制度等因素。

林地之估價，得視林木之成長情形而分別採取比較法、收益法及成本法估
計之。於採成本法估價時，其總費用之計算，應考量造林費、林地改良費
及道路開挖費用。

農場或牧場之估價，以比較法估價為原則。如無買賣實例者，得以附近土
地價格為基礎，考慮其位置、形狀、地形、土壤特性及利用狀況等差異，
比較推估之。

鹽田之估價，以比較法估價為原則。如無買賣實例者，得以附近土地價格
為基礎，考慮其日照、通風、位置及形狀等差異，比較推估之。

池沼之估價，以比較法估價為原則。如無買賣實例者，得以附近土地價格
為基礎，考慮位置、形狀、利用狀況等差異，比較推估之。

墓地之估價，以比較法估價為原則。如無買賣實例者，得參酌政府機關徵
收補償標準訂定之補償額估計之。

公共設施用地及公共設施保留地之估價，以比較法估價為原則。如無買賣
實例者，得比較其與毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損
情況，並斟酌毗鄰土地平均價格為基礎推算之。

區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估
價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。
前項樓層別效用比由不動產估價師公會全國聯合會按不同地區公告之，未
公告前依市場行情及地方習慣推估之。
前項全聯會公告之資料，應先報請中央主管機關備查。

以某一層樓之房地價格推估該區分所有建物基地權利單價時，得以下列方
式估計之：
一 某層頁之基地權利價格＝某層頁之房地產買賣價格－某層樓之建物成
本價格。
二 某層樓之基地權利單價＝某層樓之基地權利價格／某層樓之土地特分
面積。
三 基地單價＝某層樓之基地權利單價×平均地價分配率／某層樓之地價
分配率。
前項第三款某層樓之地價分配率公式如下：
某層頁之地價分配率＝某層樓之樓層別效用比－平圾樓層別效用比×全棟
建物成本價格佔全棟房地總價格比率。

實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價，應先估計法定容積率
下之正常價格後，斟酌建物之建築維護狀態、殘餘耐用年數、改建之可能
性等因素調整之。

附有違章建築之房地估價，其違建部分不予評估或就合法建物與違建部分
分別進行評估，並在估價報告書中分別標示各該部分之價格。

未達最有效使用狀態之房地估價，應先就其低度使用狀況估價，並求取其
最有效使用狀態之正常價格，視其低度使用狀況進行修正。

使用現況違反土地使用分區管制之合法建物，應以目前使用現況進行估價
，並就其與法定用途狀況估價之差額於估價報告書中敘明。

建物已不具備使用價值，得將其基地視為素地估價。但應考量建物拆除成
本予以調整之。

土地改良物之分類，依土地法第五條規定。

建物估價，以成本法估價為原則。
辦理建物估價時，其附屬設施得一併估計之。

本規則所稱農作改良物之估價，指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞
花木、造林木及其他各種農作物之估價。

農作改良物之估價，應依其類別，考量其生產環境、農業災害、生產技術
、生產期間、樹齡大小、生長情形、結果習性、管理狀況及農業設施等因
素估計之。

農作改良物之估價方式如下：
一 農作改良物幼小且距孳息成熟期尚長者，依其種植及培育費用，並視
作物生長情況估計之。
二 農作改良物接近孳息成熟期者，應估計其收穫量及市場價格，必要時
得扣減價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。
三 農作改良物距成熟期一年以上，且有期待收穫價值者，得以產地價格
為基礎，推估未來收穫價格後，折算為價格日期之價格。但應扣除價
格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。

附著於土地之工事及水利土壤之改良，以成本法估價為原則。但得斟酌比
較法及收益法估價之結果，決定其估價額。

權利估價，指地上權、典權、永佃權、地役權、耕作權、抵押權、租賃權
及容積移轉與權利變換之估價。

權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規
定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。

地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與
之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。

典權估價，應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素，以典價為基礎
估計之。

永佃權估價，應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之。

地役權估價，應考慮需役地與供役地之使用情況、權利存續期間、地役權
使用性質、民間習俗等因素估計之。

耕作權估價，應考慮耕作期間、權利登記狀況、相關法令規定等因素估計
之。

抵押權估價，應估計價格日期當時勘估標的正常價格，以實際債權額為基
礎，考慮其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增值性及執行上之
難易程度等因素調整估計之。

租賃權估價，應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及
使用情形等因素估計之。

容積移轉估價，應考慮容積送出基地、接受基地及其他影響房地產價格及
相關法令等因素估計之。

權利變換估價，應考量下列因素估計之：
一 變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之比率。
二 更新開發完成後各單位房屋及其擁有基地持分之房地總價值及其占房
地總價值之比率。
三 更新事業計畫之權利變換方式。
四 各權利人所應分配之房地價值。

本規則所需書表格式，由中央主管機關定之。

本規則自發布日施行。