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法規名稱: 土地稅法 EN
法規類別: 行政 > 財政部 > 賦稅目
第 四 章 土地增值稅
已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地,各級政府出售或依法贈與之公有土地,及受贈之私有土地,免徵土地增值稅。
私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地,免徵土地增值稅。但以符合左列各款規定者為限:
一、受贈人為財團法人。
二、法人章程載明法人解散時,其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。
三、捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。
配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。但於再移轉依法應課徵土地增值稅時,以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
前項受贈土地,於再移轉計課土地增值稅時,贈與人或受贈人於其具有土地所有權之期間內,有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者,準用該條之減除或抵繳規定;其為經重劃之土地,準用第三十九條之一第一項之減徵規定。該項再移轉土地,於申請適用第三十四條規定稅率課徵土地增值稅時,其出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間,應合併計算。
土地為信託財產者,於左列各款信託關係人間移轉所有權,不課徵土地增值稅:
一、因信託行為成立,委託人與受託人間。
二、信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。
三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者,信託關係消滅時,受託人與受益人間。
四、因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人與受益人間。
五、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷,委託人與受託人間。
已規定地價之土地,設定典權時,出典人應依本法規定預繳土地增值稅。但出典人回贖時,原繳之土地增值稅,應無息退還。
土地所有權移轉或設定典權,其申報移轉現值之審核標準,依下列規定:
一、申報人於訂定契約之日起三十日內申報者,以訂約日當期之公告土地現值為準。
二、申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者,以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。
三、遺贈之土地,以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。
四、依法院判決移轉登記者,以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。
五、經法院或法務部行政執行署所屬行政執行分署(以下簡稱行政執行分署)拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。
六、經政府核定照價收買或協議購買之土地,以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者,以政府給付之地價為準。
前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值,經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。前項第一款至第三款之申報移轉現值,經審核超過公告土地現值者,應以其自行申報之移轉現值為準,徵收土地增值稅。
於中華民國八十六年一月十七日起至八十六年十月三十日期間經法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件,於期間屆至尚未核課或尚未核課確定者,其申報移轉現值之審核標準適用第一項第四款至第六款及前項規定。
依法免徵土地增值稅之土地,主管稽徵機關應依下列規定核定其移轉現值並發給免稅證明,以憑辦理土地所有權移轉登記:
一、依第二十八條但書規定免徵土地增值稅之公有土地,以實際出售價額為準;各級政府贈與或受贈之土地,以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。
二、依第二十八條之一規定,免徵土地增值稅之私有土地,以贈與契約訂約日當期之公告土地現值為準。
三、依第三十九條之一第三項規定,免徵土地增值稅之抵價地,以區段徵收時實際領回抵價地之地價為準。
土地漲價總數額之計算,應自該土地所有權移轉或設定典權時,經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額,為漲價總數額:
一、規定地價後,未經過移轉之土地,其原規定地價。規定地價後,曾經移轉之土地,其前次移轉現值。
二、土地所有權人為改良土地已支付之全部費用,包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者,其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。
前項第一款所稱之原規定地價,依平均地權條例之規定;所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值,於因繼承取得之土地再行移轉者,係指繼承開始時該土地之公告現值。但繼承前依第三十條之一第三款規定領回區段徵收抵價地之地價,高於繼承開始時該土地之公告現值者,應從高認定。
土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時,在其持有土地期間內,因重新規定地價增繳之地價稅,就其移轉土地部分,准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額,以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。
前項增繳之地價稅抵繳辦法,由行政院定之。
依第二十八條之三規定不課徵土地增值稅之土地,於所有權移轉、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為受託人自有土地時,以該土地第一次不課徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。但屬第三十九條第二項但書或第三項但書規定情形者,其原地價之認定,依其規定。
因遺囑成立之信託,於成立時以土地為信託財產者,該土地有前項應課徵土地增值稅之情形時,其原地價指遺囑人死亡日當期之公告土地現值。
以自有土地交付信託,且信託契約明定受益人為委託人並享有全部信託利益,受益人於信託關係存續中死亡者,該土地有第一項應課徵土地增值稅之情形時,其原地價指受益人死亡日當期之公告土地現值。但委託人藉信託契約,不當為他人或自己規避或減少納稅義務者,不適用之。
第一項土地,於計課土地增值稅時,委託人或受託人於信託前或信託關係存續中,有支付第三十一條第一項第二款改良土地之改良費用或同條第三項增繳之地價稅者,準用該條之減除或抵繳規定;第二項及第三項土地,遺囑人或受益人死亡後,受託人有支付前開費用及地價稅者,亦準用之。
本法中華民國一百零四年七月一日修正施行時,尚未核課或尚未核課確定案件,適用前二項規定。
第三十一條之原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值,遇一般物價有變動時,應按政府發布之物價指數調整後,再計算其土地漲價總數額。
土地增值稅之稅率,依下列規定:
一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者,就其漲價總數額徵收增值稅百分之二十。
二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者,除按前款規定辦理外,其超過部分徵收增值稅百分之三十。
三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者,除按前二款規定分別辦理外,其超過部分徵收增值稅百分之四十。
因修正前項稅率造成直轄市政府及縣(市)政府稅收之實質損失,於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前,由中央政府補足之,並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。
前項實質損失之計算,由中央主管機關與直轄市政府及縣(市)政府協商之。
公告土地現值應調整至一般正常交易價格。
全國平均之公告土地現值調整達一般正常交易價格百分之九十以上時,第一項稅率應檢討修正。
持有土地年限超過二十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之二十。
持有土地年限超過三十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之三十。
持有土地年限超過四十年以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵百分之四十。
土地所有權人出售其自用住宅用地者,都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分,其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之;超過三公畝或七公畝者,其超過部分之土地漲價總數額,依前條規定之稅率徵收之。
前項土地於出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。
第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者,不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。
土地所有權人,依第一項規定稅率繳納土地增值稅者,以一次為限。
土地所有權人適用前項規定後,再出售其自用住宅用地,符合下列各款規定者,不受前項一次之限制:
一、出售都市土地面積未超過一‧五公畝部分或非都市土地面積未超過三‧五公畝部分。
二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外之房屋。
三、出售前持有該土地六年以上。
四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前,在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿六年。
五、出售前五年內,無供營業使用或出租。
因增訂前項規定造成直轄市政府及縣(市)政府稅收之實質損失,於財政收支劃分法修正擴大中央統籌分配稅款規模之規定施行前,由中央政府補足之,並不受預算法第二十三條有關公債收入不得充經常支出之用之限制。
前項實質損失之計算,由中央主管機關與直轄市政府及縣(市)政府協商之。
土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅,應於土地現值申報書註明自用住宅字樣,並檢附建築改良物證明文件;其未註明者,得於繳納期間屆滿前,向當地稽徵機關補行申請,逾期不得申請依自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
土地所有權移轉,依規定由權利人單獨申報土地移轉現值或無須申報土地移轉現值之案件,稽徵機關應主動通知土地所有權人,其合於自用住宅用地要件者,應於收到通知之次日起三十日內提出申請,逾期申請者,不得適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
土地所有權人於出售土地後,自完成移轉登記之日起,二年內重購土地合於下列規定之一,其新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅後之餘額者,得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內,退還其不足支付新購土地地價之數額:
一、自用住宅用地出售後,另行購買都市土地未超過三公畝部分或非都市土地未超過七公畝部分仍作自用住宅用地者。
二、自營工廠用地出售後,另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。
三、自耕之農業用地出售後,另行購買仍供自耕之農業用地者。
前項規定土地所有權人於先購買土地後,自完成移轉登記之日起二年內,始行出售土地者,準用之。
第一項第一款及第二項規定,於土地出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用之。
前條第一項所稱原出售土地地價,以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準。所稱新購土地地價,以該次移轉計徵土地增值稅之地價為準;該次移轉課徵契稅之土地,以該次移轉計徵契稅之地價為準。
土地所有權人因重購土地退還土地增值稅者,其重購之土地,自完成移轉登記之日起,五年內再行移轉時,除就該次移轉之漲價總數額課徵土地增值稅外,並應追繳原退還稅款;重購之土地,改作其他用途者亦同。
(刪除)
被徵收之土地,免徵其土地增值稅;依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願售與需用土地人者,準用之。
依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉,準用前項前段規定,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者,準用第一項前段規定,免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施使用後再移轉時,以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
前項證明之核發程序及其他應遵行事項之辦法,由財政部會同有關機關定之。
本法中華民國一百十年五月二十一日修正之條文施行時,尚未核課或尚未核課確定案件,適用第三項規定。
經重劃之土地,於重劃後第一次移轉時,其土地增值稅減徵百分之四十。
區段徵收之土地,以現金補償其地價者,依前條第一項前段規定,免徵其土地增值稅。但依平均地權條例第五十四條第三項規定因領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者亦免徵土地增值稅。
區段徵收之土地依平均地權條例第五十四條第一項、第二項規定以抵價地補償其地價者,免徵土地增值稅。但領回抵價地後第一次移轉時,應以原土地所有權人實際領回抵價地之地價為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅,準用第一項規定。
作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。
前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內,曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時,於再移轉時應課徵土地增值稅。
前項所定土地承受人有未作農業使用之情事,於配偶間相互贈與之情形,應合併計算。
作農業使用之農業用地,於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉,或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉,依法應課徵土地增值稅時,以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。
本法中華民國八十九年一月六日修正施行後,曾經課徵土地增值稅之農業用地再移轉,依法應課徵土地增值稅時,以該土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅,不適用前項規定。
依前條第一項規定申請不課徵土地增值稅者,應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時,於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請;其未註明者,得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請,逾期不得申請不課徵土地增值稅。但依規定得由權利人單獨申報土地移轉現值者,該權利人得單獨提出申請。
農業用地移轉,其屬無須申報土地移轉現值者,主管稽徵機關應通知權利人及義務人,其屬權利人單獨申報土地移轉現值者,應通知義務人,如合於前條第一項規定不課徵土地增值稅之要件者,權利人或義務人應於收到通知之次日起三十日內提出申請,逾期不得申請不課徵土地增值稅。